Ciência da união estável impede garantia fiduciária sobre parte de imóvel do convivente que não autorizou negócio

Para alienar ou gravar de ônus real imóveis adquiridos na constância da união estável, é indispensável a autorização do companheiro – condição de eficácia do negócio ou da garantia –, ressalvada a hipótese do terceiro de boa-fé que não tinha conhecimento do vínculo entre os conviventes.

Com base nesse entendimento, a maioria da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) que afastou a alienação fiduciária da parte de imóvel residencial pertencente à ex-companheira do devedor, em razão de não ter havido autorização sua para a prestação da garantia.

No processo, ficou comprovado que a empresa credora – que firmou o contrato de financiamento com o ex-companheiro – sabia da existência da união estável.

Apesar desse quadro, como forma de evitar o enriquecimento ilícito da ex-companheira (que recebeu o imóvel integralmente no momento da dissolução da união), o TJRS consolidou a propriedade em favor da credora, mantendo a garantia fiduciária sobre a parte do imóvel que pertencia ao companheiro, mas garantindo à ex-companheira o direito de meação do bem alienado.

Nos recursos apresentados ao STJ, tanto a empresa quanto a ex-companheira contestaram a decisão do tribunal gaúcho.

Segundo a mulher, a empresa que firmou o contrato teria ciência inequívoca da existência da união estável e, assim, não poderia ter dispensado a autorização convivencial, razão pela qual a ineficácia da garantia seria integral, e não de apenas 50%.

A empresa pediu ao STJ o reconhecimento integral da garantia e a consolidação total da propriedade em seu nome.

Invalidade
A relatora, ministra Nancy Andrighi, explicou que, para a jurisprudência do STJ, em geral, é indispensável a autorização de ambos os conviventes quando se pretender alienar ou gravar de ônus real bens imóveis adquiridos durante a união estável (artigo 226, parágrafo 3º, da Constituição Federal e Leis 8.971/1994 e 9.278/1996), sob pena de absoluta invalidade do negócio jurídico.

Todavia, destacou a relatora, a regra não se aplica na hipótese do terceiro de boa-fé que não tinha (nem poderia ter) ciência da união estável, caso em que o negócio jurídico celebrado por um dos companheiros deverá ser considerado inteiramente válido, cabendo ao outro o ajuizamento de ação por perdas e danos.

No caso em julgamento, porém, a ministra destacou que “não se cogita de boa ou de má-fé das partes ou do terceiro, mas, ao revés, de desídia e de negligência da credora fiduciária”, pois a empresa – frisou a relatora – estava ciente da união estável e “não se acautelou e não exigiu a autorização de ambos os conviventes antes da celebração do negócio”.

Por outro lado, esclareceu Nancy Andrighi, também ocorreu enriquecimento sem causa da ex-convivente do devedor fiduciante, que tinha ciência das tratativas havidas entre o companheiro e a credora, e que recebeu o imóvel, de forma integral, por ocasião da partilha de bens na dissolução da união estável.

Por isso, afirmou a ministra, é necessária uma solução distinta, “no sentido de consolidar integralmente a propriedade do imóvel em favor da credora, mas resguardar a meação da ex-convivente que não anuiu com o negócio jurídico, a quem caberá a metade do produto da alienação do bem” – tal como decidido em segunda instância.

Fonte: STJ

União Estável

O advogado Rodrigo da Cunha Pereira, especialista em Direito de Família e Sucessões, ressalta a importância de se manter a boa fé nas relações familiares. Ou seja, uma vez caracterizada a união estável, decorrem direitos pessoais e patrimoniais, neste caso  50 % do imóvel é da companheira, por força de lei, assim sendo deve ter sua anuência para alienação.

O advogado explica ainda que, no aspecto patrimonial, a união estável é idêntica ao casamento. “Se não foi feito contrato escrito de união estável, que pode ser por instrumento particular ou escritura pública, estabelecendo-se regras próprias, o regime de bens é o da lei, ou seja, o da comunhão parcial de bens (Art. 1.725, CCB)”.

Outro ponto importante, destaca o advogado, é que se a união se dissolver pela morte de uma das partes, além da meação, o companheiro sobrevivo tem direito real de habitação (Art. 7º, parágrafo único, Lei nº 9.278/96) e à herança dos bens deixados pelo falecido, desde que adquiridos onerosamente na vigência da união estável.

O advogado explica a única e grande diferença de direitos entre casamento e união estável: no casamento, o cônjuge é herdeiro necessário e herda de acordo com as regras próprias do casamento (Art. 1.829, CCB). Na união estável, a (o) companheira(o) não necessariamente será herdeira(o) pois também segue regras próprias e específicas da união estável (Art. 1.790, CCB).

“Entretanto, em 2017, o STF julgou inconstitucional o art. 1.790 do CCB/2002, que estabelecia uma ordem de vocação hereditária diferente para as uniões estáveis hetero e homoafetiva. A decisão foi proferida no julgamento dos Recursos Extraordinários (REs) 646.721 e 878.694, ambos com repercussão geral reconhecida, aprovando a seguinte tese, válida para ambos os processos: “No sistema constitucional vigente é inconstitucional a diferenciação de regime sucessório entre cônjuges e companheiros devendo ser aplicado em ambos os casos o regime estabelecido no art. 1.829 do Código Civil””, ressalta.